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這是嚴肅君的第619篇推送

北京官宣“認房不認貸”已滿一周，最初的喧囂過后，也有了基本的市場成交樣本。

現(xiàn)在，我們可以來談?wù)勥@場，近6年來北京最大的樓市放松了。

(資料圖)

1.

首先必須說，這是一場超出所有人預(yù)期的樓市放松，甚至有點驚喜變驚嚇。

在七八月份各大部門輪番喊話階段，嚴肅君一直判斷的是，“降首付、降利率、稅費減免、認房不認貸”四個大招，具體到北京，最有可能先從降利率開始，而“認房不認貸”大概率先從房山等區(qū)域試點進行。

沒想到，直接“全市域”范圍內(nèi)執(zhí)行“認房不認貸”。

*注意，網(wǎng)簽日期在9月1日（含）之后的住房交易，按新政執(zhí)行；原有離婚相關(guān)房貸政策不變，仍需離婚滿一年后，名下無房，才可以認定為首套房貸；公積金貸款暫不執(zhí)行新政。

2.

也正是因為新政力度超預(yù)期，所以市場即時出現(xiàn)熱烈反應(yīng)，很正常。

據(jù)統(tǒng)計，新政發(fā)布后的第一個周末（9月2日至9月3日），北京二手房成交量為2800套，約為8月份周末成交均值的2倍。

而新房成交量為約1800-2000套，包括新開盤的融創(chuàng)壹號院與中建璞園，約占8月份整月新房成交的一半。

值得一提的是，從8月29日收盤，到9月6日收盤，幾天之內(nèi)63家港股房企的股價，呈現(xiàn)漲勢的有51家，占比超過八成。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，新政出臺后出手的購房者主要分為三部分。

“一部分是本身資金就比較充足的，新政推動下直接入手。另一部分則是因為比如有過房貸記錄，所以不能享受首套房政策的，在新政落地之后也會出手。還有一部分是改善性需求的，賣掉現(xiàn)有的房子，然后去置換品質(zhì)更好的房子。”

3.

但一片形勢大好的B面是，北京不管新房還是二手房，庫存都處于歷史高位。

目前，北京綠中介官網(wǎng)顯示在售二手房源為132050套，其工作人員表示，還有2-3萬套因為證照不全，尚未對外展示。有媒體報道稱，新政落地5天，北京二手房掛牌量增加4千多套，整體可能已超16萬套。

而北京新房目前整體庫存在7.3萬套左右，去化時間將近一年。

從新政落地后，各售樓處反饋來看，上周末客戶到訪量平均增長2-3倍，成交量也實打?qū)嵉玫搅颂嵘瑢w現(xiàn)在9月份新房網(wǎng)簽。

但嚴肅君觀察到的一個現(xiàn)象是，雖然氛圍火熱，開發(fā)商卻大多沒有借機漲價，而是盡快出貨，頂多收回前期折扣。

畢竟新政影響到底如何還是未知數(shù)，大部分改善客群還需要“賣一”來重新獲得首套資格。

庫存高企，競爭又激烈的情況下，先吃下既有客戶才是明智之舉，一漲價可能就把客戶趕到別人售樓處了。

4.

這也與北京樓市新政目的不謀而合---要推動成交量的上漲，而不是成交價的上漲。

未來走向，無非兩個。

假設(shè)樓市成交只是短暫火熱，并未形成根本扭轉(zhuǎn)，那么還會繼續(xù)出臺各類松綁政策，比如這兩天瘋傳的路透社言論，一線城市將完全放開限購。

“認房不認貸”后效果最不明顯的廣州，據(jù)說已經(jīng)在研究分區(qū)放開限購的政策。

總而言之，不斷釋放政策利好，直到購房者重拾信心，重建預(yù)期。

假設(shè)樓市成交就此持續(xù)穩(wěn)定向上，甚至帶動了房價上漲，那完全可以重啟限貸，再次收縮，以維持房價穩(wěn)定。

但嚴肅君認為，至少就北京而言，房價缺乏上漲基礎(chǔ)。

看供應(yīng)端，新房二手房庫存本身都已經(jīng)處于歷史高位，且二手房掛牌量持續(xù)增長中；而需求端，“認房不認貸”主要影響的是“賣一買一”的改善人群，要想重新獲得首套資格和資金，不僅需要足夠多的剛需人群接盤，也需要足夠長的置換時間。

供大于求的局面，短時間內(nèi)難以扭轉(zhuǎn)。

跳出房地產(chǎn)本身，只有經(jīng)濟層面指標向上，就業(yè)形勢好轉(zhuǎn)，收入預(yù)期增強，才是托舉房價的真正基礎(chǔ)。

像嚴肅君同事，雖然新政后重新獲得了首套資格，但并不為4成首付所動，依然決定8成首付買房，正是因為對于后市發(fā)展預(yù)期較低。

有了上杠桿的機會，卻沒人想上杠桿，這才可怕。

5.

“認房不認貸”的同時，北京的三批次宅地供應(yīng)也在悄悄持續(xù)上架。

9月底將正式開拍的三宗，相較于周邊在售新房項目，未來銷售指導(dǎo)價，都上漲了2-3千元/平。

在新政和漲價的雙重激勵下，北京土地市場大概率會重現(xiàn)“搶地”盛況。

互動時刻：

對于普通購房者而言，嚴肅君的建議依然是，房住不炒，切忌跟著情緒走，最起碼先看看這個周末北京樓市成交情況。

對于此次北京超預(yù)期樓市新政，你怎么看？對于房地產(chǎn)后市走向看好嗎，歡迎在評論區(qū)留言討論~